Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммуналь

На правах рукописи

БУЛЫЧЕВ Владимир Борисович

Формирование предпринимательства

в современном жилищно-коммунальном

хозяйстве России

(концептуальные и методические аспекты)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление

народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг; предпринимательство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре социальной политики и управления социальными процессами Академии труда и социальных отношений.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Дмитрий Игоревич БУБНОВ.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Виктор Михайлович СЕРОВ;

кандидат экономических наук Людмила Артемьевна КУЛАГИНА.

Ведущая организация:

Российский государственный социальный университет.

Защита состоится « 23 » мая 2007 г. в 12 часов на заседании Диссертационного совета Д 602.001.02 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в Академии труда и социальных отношений по адресу: 119454, Москва, ул. Лобачевского, д. 90, аудитория № 222.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии труда и социальных отношений.

Автореферат разослан « 23 » апреля 2007 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета

Д 602.001.02,

кандидат экономических наук, доцент Т.А. ТХОРЖЕВСКАЯ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертации определена, во-первых, важностью жилищно-коммунального хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики, вносящего свой вклад в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорение темпов экономического роста. Стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) превышает 1,2 трлн. руб., что составляет около трети основных фондов страны. В ЖКХ России работает около 4,5 млн. человек. Общий объем предоставленных жилищно-коммунальных услуг превышает 25 млрд. долл. На протяжении 1991-2005 годов социально-экономическая ситуация в этой жизненно важной для страны отрасли экономики характеризуется как критическая.

Актуальность исследования, во-вторых, обусловлена тем, что действующая в настоящее время модель функционирования ЖКХ, основанная на директивных методах, не может обеспечить эффективное управление эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим возникает необходимость рыночного подхода к управлению жилищным фондом, который позволит реализовать задачи демонополизации и создания конкурентной среды.

Актуальность работы, в-третьих, связана с необходимостью формирования условий развития предпринимательства в ЖКХ, которое ускоряет реформационные процессы, способствует развитию рыночных механизмов функционирования в этой отрасли и повышению качества жилищно-коммунальных услуг. В Послании Президента РФ к Федеральному Собранию РФ (2005 г.) отмечено: «в сфере государственного строительства серьезной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства» путем привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Жилищно-коммунальная реформа оказывает многостороннее влияние на различные стороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в ее проведении правительство, федеральные министерства и ведомства, органы государственной власти субъектов федерации, органы местного самоуправления, общественные объединения предпринимателей. Одной из задач Подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом.

Очевидна необходимость изучения вопросов активизации предпринимательской деятельности в отечественном ЖКХ, обобщения и систематизации зарубежных и российских наработок в данной сфере, поскольку вопросы методики формирования конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом остались недостаточно разработанными. Все это обусловило актуальность дальнейших изысканий в выбранном направлении с учетом специфики сложившейся практики хозяйствования и высокой социальной значимости проблемы, определило цель, объект и предмет данного исследования.

В данном контексте целью диссертационного исследования стали разработка и обоснование научно-практических рекомендаций по решению проблем жилищно-коммунального хозяйства путем создания условий развития предпринимательства в данной сфере на основе анализа зарубежной практики и российского опыта.

Объектом исследования настоящей работы является современное жилищно-коммунальное хозяйство России, а предметом — формирование предпринимательства в сфере управления жилищным фондом как составляющей жилищно-коммунального хозяйства.

Методологической и теоретической основой диссертации послужили: а) системный подход к исследуемым объекту и предмету; б) положения трудов ученых и специалистов по вопросам управления жилищно-коммунального хозяйства, сферы услуг, развития предпринимательства; в) концептуальные подходы, примененные в законодательных актах России, нормативных, методических документах соответствующих госорганов.

Статистической и информационной базой стали: данные Федеральной службы государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, документы других правительственных и региональных ведомств, материалы зарубежной, общероссийской и региональной печати, авторские аналитические наработки, данные сети Интернет.

Научная новизна диссертации, связанная с реализацией сформулированной цели, состоит в разработке комплекса предложений по совершенствованию условий становления и развития предпринимательской деятельности по управлению жилищным фондом, способствующей преодолению кризисного состояния в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В плане конкретизации заявленной научной новизны на защиту выносятся следующие основные научные результаты (конкретный личный вклад соискателя в разработку проблем, вынесенных на защиту).

1. Предложено рассматривать концепцию мультиатрибутивного товара применительно к сфере жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), поскольку услуга приобретает свойства товара и с позиции данной концепции состоит из двух основных элементов: 1) ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду (минимальный стандарт обслуживания); 2) окружение товара, которое образовано дополнительными к минимальному стандарту обслуживания услугами. Эти понятия подробно раскрыты в основном тексте диссертации.

Обеспечить такой товар возможно только при наличии полисубъектной жилищно-коммунальной системы, функционирующей на основе согласования интересов и возможностей сторон, каждая из которых играет свою роль: 1) реальные или потенциальные потребители, формирующие спрос на ЖКУ (население); 2) производители (управляющие компании и обслуживающие организации), полномочные осуществлять жилищно-коммунальную деятельность (деятельность по оказанию ЖКУ) и формирующие предложение на рынке; 3) государство в лице органов управления жилищно-коммунальным хозяйством, задающих «правила игры»; 4) общество в лице различных субъектов, оказывающих влияние на жилищно-коммунальное хозяйство (общественные организации профессиональных участников рынка, СМИ, потребительские организации населения и др.).

2. Конкретизировано представление о современной ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве за рубежом и в России с позиции тенденций развития. Зарубежная практика в жилищно-коммунальном хозяйстве охарактеризована как тенденция эволюционного накопления достоинств и условно определена как ведущая к «общественно полезному развитию». Ситуация в российском ЖКХ условно представлена как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена «сочетания несовместимого». Сказанное проявляется, в частности, в принятии декларативных нормативно-правовых документов, содержащих заведомо невыполнимые мероприятия, что порождает множество трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

3. Уточнено определение управления жилищным фондом (составляющей жилищно-коммунального хозяйства) как предприниматель-ской деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, содержанием которой является оказание услуг собственникам и/или иным обладателям прав на недвижимость по обеспечению комплексного и максимально эффективного использования этой недвижимости в соответствии с интересами собственников и задаваемыми ими критериями.

Данная предпринимательская деятельность характеризуется как социально значимая и тесно взаимосвязанная со смежными отраслями, предъявляющая особые требования к предпринимателю и предприниматель-ской фирме: а) широкий спектр знаний руководителя и персонала в пограничных отраслях, диктующий необходимость регулярного повышения квалификации: б) формирование особого межличностного психологического климата, исповедование принципов «коллективной (командной) работы» между руководством фирмы и персоналом; в) оказание качественной услуги возможно при понимании психологии потребителя (населения); г) необходимость постоянного поиска возможностей для наиболее полного удовлетворения возрастающих очевидных и подразумеваемых (латентных) потребностей населения в услугах (инновационная направленность деятельности). Обоснована целесообразность использования интегрированной холдинговой системы управления жилищным фондом.

4. В связи с недостаточной решенностью проблем организации деятельности управляющих компаний в действующих законах и в реальной практике обоснованным является проведение в регионах экспериментов по созданию условий для активизации внедрения новой формы управления жилищно-коммунальным хозяйством и последующего тиражирования наработанного опыта в другие регионы страны. По мнению соискателя, реализация задуманного возможна при: во-первых, осознании руководителями местных администраций необходимости перестройки существующей системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли; во-вторых, привлечении действующих управляющих компаний, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, обеспечить снижение себестоимости услуг, ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг; в-третьих, гибкости и разнообразии инструментария.

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое «выращивание» в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Сделано предположение, что именно такие модельные эксперименты будут способствовать форсированному созданию непротиворечивой нормативно-правовой базы, обеспечению экономических предпосылок для активизации деятельности управляющих компаний, формированию имиджа управляющей компании среди потребителей жилищно-коммунальных услуг.

5. В порядке конкретизации информационного сопровождения деятельности управляющих компаний наиболее эффективными каналами информирования населения признаны традиционные методы: а) индивидуализированное разъяснение населению проблем взаимодействия между «обслуживающим» и «обслуживаемым» посредством корректных и тактичных форм; б) грамотное сочетание нескольких доступных каналов доведения информации до населения («интегрированные маркетинговые коммуникации»); б) проведение информационно-агитационных кампаний разного уровня (федеральный, региональный, местный, на уровне фирмы; для разных целевых групп населения; и др.) и современные разработки: а) интерактивное телевидение, широко развитое за рубежом; б) модель «идея-вирус».

6. Установлено, что организационно-методической основой системы подготовки кадров для управляющих компаний должен быть системный подход во взаимодействии органов власти, высших и иных учебных заведений, общественных организаций на всех уровнях. Определена суть подобного межсекторного взаимодействия: 1) долгосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства; 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности; 3) решение социально значимой проблемы – повышения качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям; 4) интеграция материальных, информационных, финансовых, интеллектуальных и иных ресурсов; 5) последовательное соединение усилий партнеров в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка жилищно-коммунальных услуг в квалифицированном персонале. Раскрыты профессионально необходимые характеристики кадров в сфере управления жилищным фондом и выделены три блока знаний и умений (производственно-экономические, юридические и социально-психологические), которыми данный специалист должен обладать.

7. Аргументирована авторская позиция, в соответствии с которой в условиях складывающегося государственного контроля качества услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве и фактического отсутствия непрерывной системы контроля качества услуг на уровне фирм следует применять совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (включающей аттестацию и регулярное рейтингование) управляющих компаний в качестве гибкого и оперативного дополнения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей широкого распространения. Выполнение указанных функций следует возложить на признанную в профессиональной сфере общественную организацию управляющих компаний. Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний, являющаяся условием включения последних в предлагаемую к реализации систему рейтингования, осуществляемого на основе перечня индикаторов, отражающих комплексное состояние конкурентоспособности управляющей компании. Данный перечень дополняют показатели степени удовлетворенности населения качеством услуг, значения которых устанавливаются путем выборочных социологических опросов жильцов по специально разработанным анкетам. Измерение качества услуги проводится с помощью количественного показателя (индекса качества), отражающего соотношение воспринятого и ожидаемого потребителем качества услуги.

Практическая значимость диссертации состоит в возможности применения ее выводов и рекомендаций органами управления на всех уровнях в качестве базы при принятии решений по улучшению функционирования жилищно-коммунального комплекса. Предложенные в работе модели могут быть использованы в практике хозяйствования для привлечения предпринимательских структур в систему муниципального управления. Разработанные предложения позволят органам местного самоуправления создать благоприятную внешнюю среду развития предприниматель-ства в ЖКХ. Результаты могут быть задействованы при дальнейшем реформировании жилищно-коммунального хозяйства, включающего разработку экономических механизмов повышения качества предоставляемых услуг. Представляется целесообразным использование материалов диссертации в преподавании дисциплин социально-экономического профиля в высшей школе и системе переподготовки специалистов.

Апробация результатов исследования. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были внедрены в ООО «Новосибирская жилищная компания» и ООО «Служба заказчика по ЖКХ Ленинского района» (г. Новосибирск).

Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях, в которых соискатель принял участие, в их числе: 64-я научно-техническая конференция «Современные проблемы строительства и управления» (апрель 2007 г., Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет); Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» (октябрь 2006 г., Москва, Российский государственный институт интеллектуальной собственности).

Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом 1,75 п.л., в том числе в двух публикациях в изданиях, содержащихся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Оглавление выглядит следующим образом:

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты функционирования современного жилищно-коммунального хозяйства.

1.1. Жилищно-коммунальное хозяйство: сущность, основные понятия, особенности.

1.2. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства и становление рыночных отношений.

1.3. Формирование рынка жилищно-коммунальных услуг: зарубежная практика и российский опыт.

Глава 2. Становление предпринимательства в российском жилищно-коммунальном хозяйстве.

2.1. Предпринимательство: суть, экономическая природа.

2.2. Управляющая компания как современный способ управления жилищным фондом.

2.3. Анализ основных проблем, сдерживающих развитие предпринимательства.

Глава 3. Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ.

3.1. Перспективы использования локальной модели управления жилищным фондом.

3.2. Направления финансового обеспечения.

3.3.Информационное сопровождение деятельности управляющих компаний.

3.4. Рекомендации по кадровому обеспечению деятельности

по управлению жилищным фондом.

3.5. Положения по оценке качества услуг компаний, управляющих жилищным фондом.

Заключение.

Список литературы.

Приложения.

Текст диссертации изложен на 226 страницах, содержит 29 рисунков, 8 таблиц, 7 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении дается общая характеристика работы по параметрам: актуальности ее темы; цели, объекта и предмета исследования, а также методолого-теоретической и фактолого-статистической базы последнего; практической значимости и апробированности диссертации.

Исходный тезис главы 1 «Теоретические аспекты функциони-рования современного жилищно-коммунального хозяйства» таков: исследованию процессов реформирования изучаемой сферы деятельности и формирования необходимых для этого условий, должно предшествовать четкое определение категорий «услуга», «сфера услуг», «жилищно-коммунальное хозяйство». Диссертант приводит разные трактовки понятий «сфера услуг», «социальная сфера», «непроизводственная сфера», «социальная инфраструктура» (в которые то включается, то не включается ЖКХ). Несмотря на недоработанный в целом понятийный аппарат, была введена в профессиональный оборот категория «сфера обслуживания населения», в которой выделяется жилищно-коммунальное хозяйство как ее важнейшая составляющая. Автор считает, что единым смыслонаполняющим критерием, объединяющим названные выше понятия, является обслуживание, обеспечение потребностей населения. Данный методологический посыл совпадает с подходом, зафиксированным в действующем классификаторе «Отрасли народного хозяйства» (в редакции № 24/2000, утвержденном Госстандартом РФ 15 февраля 2000 г.).

Автор в качестве основного в диссертации использует понятие «сфера услуг», которую рассматривает как сектор национальной экономики, представлен-ный экономическими субъектами — производителями разнообразных полезных работ и результатами их деятельности. В качестве таковой сфера услуг (непроизводственная сфера) в структуре национальной экономики представлена комплексом услуг, предоставляемых населению, и комплексом услуг, предоставляемых предприятиям.

Диссертант придерживается определения услуги, под которой понимается вид экономической деятельности, создающей ценность и обеспечивающей определенные преимущества для потребителей в конкретном месте и в конкретное время, в результате осязаемых и неосязаемых действий, направленных на получателя услуги или его имущество. Экономическая полезность делает услуги предметом торговли, т.е. услуга приобретает свойства товара. Исходя из сказанного, автору представляется возможным рассматривать услуги как выгоду (полезность) и услуги как деятельность (действия, процесс)

Согласно экономической теории, все то, что человек использует для удовлетворения своих потребностей, называется благом. К благам первой необходимости, наряду с воздухом, водой, продуктами питания и одеждой, относится жилище, которое является первичной потребностью человека и как предмет потребления многофункционально.

Все блага, которые может потреблять человек, делятся на две группы в зависимости от ограниченности их потребления. Свободные блага для потребления не требуют отказа от других благ, и, следовательно, могут потребляться в неограниченном количестве. Экономические блага для потребления требуют отказа от некоторого количества других благ и поэтому не могут потребляться в неограниченном количестве (эти блага требуют производства, для которого и существует хозяйство, развитие которого самым прямым образом зависит от величины желаний населения потреблять различные блага), т.е. блага становятся товаром.

По сути жилище выполняет две функции. Будучи потребностью (благом) первой необходимости для человека, оно является средой обитания. С другой стороны, жилье как приобретаемая недвижимость выступает аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда и выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь базовым элементом института частной собственности, условием становления и устойчивого развития рыночных отношений.

Разделяют понятия жилища как товара и комплекса жилищно-коммунальных услуг, обозначающие, соответственно, жилищный фонд и текущее функционирование жилищного фонда. Понятие жилищный фонд (это собственно строения или дома, характеристики которых всегда определяются на конкретный момент времени (т.е. собственно жилое пространство, жилье). Понятие жилищно-коммунальных услуг относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Таким образом, единица жилищного фонда производит поток жилищно-коммунальных услуг.

Услуги есть разновидность благ, поэтому поток услуг условно можно разделить на две группы — услуги свободные и экономические. Применительно к жилищному фонду свободными можно считать услуги, которые предоставляются жилищем его собственнику автоматически, объем услуг не зависит от колебаний спроса со стороны потребителя. Это постоянные во времени услуги. Заменить набор свободных услуг потребитель может, лишь изменив место жительства. В свою очередь приобретение экономических услуг потребует от собственника некоторых издержек. Объем потребляемых экономических услуг зависит от спроса собственника на них. К услугам этого рода можно отнести услуги по управлению жилищным фондом.

Подчеркнуто, что свободные услуги относятся к рынку жилья, поскольку являются характеристиками жилищного фонда (выгодой, которую имеют собственники (т.е. в большей степени определяют рыночную цену жилья, нежели экономические услуги)). Экономические услуги составляют основу рынка жилищно-коммунальных услуг, являясь результатом деятельности жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду. В данном исследовании рассматриваются услуги как действия, совершаемые работниками жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду для удовлетворения потребностей потребителей.

В многообразии жилищно-коммунальных услуг различают два типа услуг — доведение до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ и т.д.), вырабатываемых другими производителями, и осуществление непосредственно работ на объекте по технической эксплуатации жилищного фонда. Первые традиционно называются коммунальными услугами, вторые — жилищными услугами, которые подразделяют на услуги по управлению жилищным фондом и услуги по обслуживанию и ремонту.

Жилищно-коммунальное хозяйство — это многоотраслевой комплекс, который включает взаимозависимые, но, в то же время, и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением жизненно важных потребностей населения в ЖКУ, что подтверждается их высокой долей среди других типов услуг (табл. 1).

Рост сферы услуг является отличительной чертой экономики развитых стран, в которой создается до 70% ВВП. В России в сфере услуг к 2005 г. создано 53,6% ВВП. На этом фоне реформирование жилищно-коммунального хозяйства России, направленное на развитие рыночных отношений в отрасли, не достигло целей — более 60% предприятий ЖКХ оказались убыточными.

Таблица 1

Структура платных услуг населению Российской Федерации (в % к итогу)

Виды услуг199519971998199920002001200220032004Все оказанные услуги100100100100100100100100100Бытовые19,318,116,715,714,513,312,812,311,9Пассажирский транспорт282624,525,925,825,323,121,119,3Связь7,68,49.21011,211,913,415,117,0Жилищно-коммунальные19,421,322,120,420,222,224,125,426,1Система образования2,54,25,46.46,96,86,86,86,8Культура1,11,41,21,51,61,922,12,2Туристско-экскурсионные1,32,11,91,81,81,71,61,51,4Физ.культуры и спорта0,30,30,40,40,40,40,40,40,4Медицинские2,63,53,84,54,54,64,85,05,2Санаторно-оздоровит.3,42,42,72,83,12,72,21,81,5Правового характера8,18,986,15,24,74,13,63,1Прочие6,43,44,14,54,84,54,74,95,1Источник: По данным Федеральной службы государственной статистики (2004). http://www.gks.ru.

Далее автор исследует мероприятия, реализация которых позволит сформировать цивилизованный рынок услуг по управлению жилищным фондом. Предложено рассматривать жилищно-коммунальную услугу как товар в свете мультиатрибутивной концепции товара. Следовательно, ЖКУ как товар для потребителя (населения) может состоять из двух основных элементов: ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду, и окружение или сопровождение товара (реальное исполнение и добавленные услуги). Например, человек намеривается получить конкретную ЖКУ. Эта потребность может быть удовлетворена разными способами.

Выделены соответствующие элементы применительно к ЖКУ как товару. Услуга по замыслу. Стандарты, нормы, правила принятые в отрасли ЖКХ, начиная с общегосударственного уровня и заканчивая уровнем самого предприятия. Сюда необходимо отнести и стандарт системы менеджмента качества ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», строительные СНиПы, другие нормы и правила, утвержденные Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, должностные инструкции, стандарты предприятия, содержащие обязательные требования потребителей к услуге. Услуга в реальном исполнении включает весь перечень жилищно-коммунальных услуг, оказываемых сотрудниками предприятий ЖКХ. Каждая конкретная услуга в ее реальном исполнении должна отвечать как требованиям, установленным потребителями, так и требованиям, не определенным потребителями, но необходимым для конкретного вида услуги. Данное утверждение касается и услуг, оплачиваемых клиентами (жителями) по тарифу (входящих в оплату за квартиру), и дополнительных платных услуг. Услуга с дополнением охватывает дополнительные услуги и преимущества, создаваемые для клиента до оказания, во время оказания и после оказания услуги. Сюда включены: своевременное выявление требований клиента, быстрота обслуживания, бездефектное выполнение работ, гарантия качества выполненных работ, уважительное отношение к клиенту.

Автор разделяет точку зрения специалистов, определяющих рынок жилищно-коммунальных услуг как особый вид экономического рынка, субъектами которого являются, с одной стороны, предприятия ЖКХ (управляющие компании и обслуживающие организации), а с другой — граждане страны как потребители предмета товарно-денежных отношений — жилищно-коммунальных услуг. Главная особенность данного вида рынка состоит в том, что объектами отношений на нем выступают услуги, удовлетворяющие жизненные потребности человека как биологического вида и обеспечивающие его выживание. Динамика развития потребностей человека и ответная динамика расширения ассортимента и повышения качества услуг приводит к формированию и удовлетворению потребностей все более высокого порядка, интеллектуальных и коммуникативных.

Подчеркнуто, что высокая социальная значимость для общества и потребность жизнеобеспечения делает рынок услуг ЖКХ социально ориентируемым, где механизмы конкуренции играют подчиненную роль по сравнению с механизмами государственного регулирования (коммунальные отрасли). В сферах жилищно-коммунального обслуживания, где нет преобладающего влияния предприятий естественных монополий, должно опережающими темпами развиваться частное предпринимательство, обязательной нормой которого должно являться качество деятельности.

Сформулировано определение качества жизни для более полного понимания направленности процессов реформирования ЖКХ и развития предпринимательства: качество жизни населения является совокупной характеристикой пригодности области проживания для удовлетворения потребностей каждого индивидуума в отдельности и достижения положительного социального эффекта в целом.

Далее проанализирована зарубежная практика и российский опыт формирования рынка жилищно-коммунальных услуг по направлениям: 1) структура жилищного фонда, 2) состав субъектов управления жилищным фондом; 3) участие жителей в управлении, 4) роль государства и местных органов власти в становлении рыночных отношений в ЖКХ.

Жилищный фонд в развитых странах составляют частные односемейные дома и многоквартирные дома, различающиеся формой собственности и управления: а) частная форма собственности и управления (частный доходный дом); б) коллективная форма собственности и управления (кондоминиум, кооператив); в) государственная (муниципальная) форма собственности и управления (муниципальный арендный дом). В России в результате приватизации квартир в муниципальных домах сформирован новый «гибридный» вид собственности, не имеющий аналогов в мире — муниципальные дома с приватизированными квартирами (конгломераты), основные признаки которого — смешение форм собственности (собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели, собственники нежилых помещений, жильцы коммунальных квартир, малоимущие, маргиналы и др.) и разнодоходность (состоятельные и фактически малоимущие собственники). Этот «разнородный контингент» ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин «кондоминиум», принятый за рубежом, был заменен термином «многоквартирный дом». По интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным — конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раз ниже, чем у доходного дома. Конгломераты выжить в рыночных условиях могут только с помощью финансовых вливаний из бюджета и административного вмешательства, что за рубежом не практикуется.

В зарубежных странах применяется практика участия квартиросъемщиков в управлении жильем. Для больших кондоминиумов наиболее эффективно управление путем формирования юридического лица — товарищества собственников жилья (название в разных странах разное), включающее всех владельцев жилья на обязательной основе. При продаже квартиры новый владелец автоматически занимает в товариществе место прежнего. Шведский союз квартиросъемщиков, являющийся самой сильной организацией квартиросъемщиков в мире, добился за 80 лет работы жилищного законодательства, предусматривающего участие этих организаций в разработке положений жилищной политики и проведение регулярных национальных «переговоров по квартплате».

Управление жилищным фондом за рубежом осуществляют управляющие компании, действующие от имени и по поручению владельцев недвижимости и занимающиеся текущим управлением и организацией обслуживания жилых домов на основе договоров с владельцами и получающие менеджерское вознаграждение за свои услуги. Техническое обслуживание жилищного фонда реализуется на договорной основе подрядчиками (малыми и средними предприятиями)

Управление жилищным фондом в России монополизировано: 90% обслуживается муниципальными предприятиями, 10% — объединениями собственников и частным бизнесом, случаи привлечения последних к управлению жилищным фондом достаточно редки. Возникает парадоксальная ситуация: существовавшая ранее монополия производителя услуг заменяется монополией покупателя — службы заказчика. Большинство нормативных правовых актов, призывающих развивать конкуренцию в сфере ЖКХ России и привлекать предпринимателей, носят лишь декларативный характер.

В России договоры с жилищно-коммунальными службами заключили только 0,3% собственников и нанимателей жилья (2005 г.). Степень решенности социально-экономических проблем местного уровня практически не изменилась, неудачи реформирования регионального ЖКХ признали более 57% экспертов.

Автор считает, что в России распространена привычная связка «нет директивы — нет «доброй воли». В стране в сфере управления ЖКХ сложилась противоречивая ситуация: с одной стороны налицо положительный опыт создания и функционирования негосударственных форм управления, с другой, доля их незначительна. Выявлены проблемы, сдерживающие развитие рынка ЖКУ в России.

Современная ситуация в ЖКХ России условно рассматривается в диссертации как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена, имеющего парадоксальную природу. Речь идет о термине «кентавр-явление», означающем не просто противоречие, присущее общественному или групповому развитию, а такому состоянию реальности, которое отражает сочетание несовместимого (рис. 1). Подчеркнуто, что кентавр-явление имеет выраженную тенденцию к росту своих проявлений в период деформации общественных отношений, нарушенных социальных связей, нестабильности. В период кардинальных общественных изменений оно в определенной степени становится нормой. Особенностью таких проявлений является факт реального соединения людей, социальных групп с несовместимыми интересами и с взаимоисключающими социальными целями. В практике российского ЖКХ признаками кентавр-явления обладает, например, конгломерат. Практика показала, что попытки объединить их жильцов в органическое целое (товарищество собственников жилья) почти ни к чему не приводят. Ситуация не изменится, пока сообщество жильцов не разделят на группы, отражающие интересы однородных групп (переселение в муниципальное социальное жилье или др.). В этом смысле государственные (муниципальные) жилищные программы должны признать принципиальные различия между такими социальными группами, их несовместимость и по-иному выстраивать взаимодействие с ними.

Главная задача главы 2 «Становление предпринимательства в российском жилищно-коммунальном хозяйстве» состоит в изучении основных подходов к выяснению сути предпринимательства как социально-экономического явления, определению специфики управления жилищным фондом как предпринимательской деятельности, в анализе опыта функционирования данных форм предпринимательства в российской практике, выяснении проблем, сдерживающих распространение этих форм деловой активности в ЖКХ.

Соискатель акцентирует внимание на одной из важнейших функций предпринимательства, состоящей в обеспечении потребностей населения в необходимых для его жизнедеятельности благах — товарах и услугах, иначе говоря — повышении благосостояния общества. Современные исследователи Дж. Долан и Е. Линдсей обосновали прямую зависимость между благосостоянием общества и развитием предпринимательства. Конечно, в основе деятельности предпринимателей лежат не абстрактные мотивы «служения общественному благу», а стремление получить высокую прибыль.

Но диалектика общественной жизни приводит к тому, что объективным результатом таких стремлений оказывается все более полное удовлетворение потребностей общества и его членов. Концепция латентных функций позволяет понять, что такое неосознанное в духе целеполагания поведение группы или индивида может выполнять функцию «совершенно отличную от его явной цели». Путем «систематического применения понятия латентной функции иногда можно обнаружить, что явно иррациональное поведение является положительно функциональным для группы». Эта теоретическая схема позволяет понять затронутый автором аспект предпринимательской деятель-ности: действуя целенаправленно ради получения лишь собственной выгоды, предприниматель в качестве латентной (неявной) выполняет такую важную для общества функцию, как обеспечение его потребностей в жизненных благах.

Соискатель рассматривает предпринимательскую деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства в привязке к жизненному циклу объекта недвижимости, который определен как последовательный многоэтапный процесс смены состояний объекта от его появления и до прекращения его существования, что дало основание выделить три основных вида предпринимательской деятельности, связанных единым объектом: 1) по созданию (развитию) объектов недвижимости (девелопер); 2) по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью (брокер); 3) по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника (управление жилищным фондом).

Показано, что рынок коммерческих организаций, управляющих жилищным фондом, в настоящее время представлен в основном управляющими компаниями, созданными при строительных организациях, осуществляющими управление эксплуатацией домов-новостроек с момента их ввода в эксплуатацию (более 90%). Доля рынка, приходящаяся на независимые управляющие компании, составляет всего 1-2%. Отличительной чертой последних является стремление к созданию долгосрочных перспектив взаимоотношений с собственниками жилья и ответственный профессиональный подход к управлению жилищным фондом, защита интересов собственников жилья – потребителей жилищно-коммунальных услуг, предоставление услуг расширен-ного перечня в сравнении с нормативным по согласованной с собственниками жилья плате, мобильность в принятии решений.

Реформирование ЖКХ требует научно обоснованного системного подхода, состоящего в создании интегрированной холдинговой системы управления, в рамках которой будет оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма функционирования ЖКХ территории. Компании-холдинги по управлению жилищным фондом должны стать «локомотивом» проведения рыночных реформ в ЖКХ на территориях муниципальных районов. Об этом свидетельствует имеющийся опыт реализации модельных проектов в некоторых регионах России (Санкт-Петербурге, Москве, Иркутске, Екатеринбурге, Нерюнгри, Красноярске). Правовой основной данных мероприятий является Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которым предписывается передача имущества местного значения, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, вновь создаваемым муниципалитетам. В данном случае оно (имущество) может быть передано в виде пакетов акций создаваемым на базе муниципальных и государственных предприятий ЖКХ управляющим компаниям.

Рассматриваемая модель предполагает создание вертикально интегрированной системы управления жилищным фондом территории. Районная управляющая компания (холдинг) исполняет функции заказчика, балансодержателя основных производственных фондов и технический надзор. Прямыми исполнителями заказа по содержанию, эксплуатации, ремонту жилищного фонда могут быть организации любой формы собственности и частные предприниматели, обладающие необходимым опытом работы и соответствующими допусками и лицензиями, либо филиалы или дочерние предприятия районной управляющей компании. Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе путем тендерных торгов и профессионального отбора. В основе концепции лежит районный принцип организации участков управления и обслуживания жилищного фонда (введение института управдомов), обеспечивается предоставление полного комплекса услуг, применяется оптовая схема сбыта и движения выручки.

Проведенный в диссертации анализ опыта функционирования управляющих компаний показал, что привлечение последних к реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России позволит: 1) привлечь инвесторов, заинтересованных в получении прибыли за счет коротких сроков окупаемости капитальных затрат вложений, затраченных на реконструкцию, модернизацию и ремонт жилищного фонда; 2) снизить себестоимость услуг; 3) определить и разграничить баланс интересов всех субъектов жилищно-коммунального хозяйства; 4) улучшить техническое состояние объектов управления и качество обслуживания всех категорий потребителей; 5) обеспечить прозрачность использования финансовых и других видов ресурсов для всех субъектов; 6) создать адаптивный характер системы управления; 7) обеспечить занятость работников муниципальных и государственных предприятий жилищно-коммунального профиля, использовать их кадровый потенциал; 8) создание благоприятных условий вовлечения малого бизнеса в ЖКХ (небольшие по штату постоянных работников производственные коллективы (до 10-20 человек) с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов в структуре себестоимости выполняемых ими работ).

Внедрение вышеприведенной системы управления жилищным фондом способно создать полноценный рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса территории и обеспечить почти 100%-ый приход частного предпринимательства на рынок ЖКУ и формирование конкурентной среды на трех уровнях: 1) за получение заказа на выполнение работ между управляющими компаниями; 2) между управдомами за подряд по управлению и обслуживанию конкретного жилого комплекса; 3) между подрядчиками (юридическими и физическими лицами) за право получения заказа от управляющей компании или управдома на выполнение технического обслуживания, ремонта конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вывозу твердых бытовых отходов.

Комплексный анализ доступной информации позволил сделать выводы о реальной эффективности проектов привлечения частных управляющих компаний к управлению в ЖКХ: 1) на эксплуатацию жилищного фонда выделяются бóльшие средства; 2) повышается эффективность труда (в зави-симости от индивидуального вклада персонал больше зарабатывает); 3) высво-бождение неэффективных работников, снижение общего фонда заработной платы; 4) повышение эффективности производства за счет повышения уровня механизации и снижения доли ручного труда; 5) уменьшение транспортных расходов проведением тендера между автотранспортными предприятиями, желающими работать в составе управляющей компании; 6) сокращение численности управленческого персонала на 23% и управленческих расходов более чем на 8 млн. руб.; 7) повышение качества ЖКУ, снижение долгов населения по квартплате, снижение в два раза количества жалоб; 8) адекватно строятся отношения управляющей компании с муниципалитетом. Вторичный анализ социоло-гических опросов населения по месту проведения пилотного проекта выявил удовлетворенность результатами работы новых управляющих и готовность в перспективе пользоваться их услугами.

В заключительном параграфе проанализированы основные проблемы, препятствующие активному привлечению субъектов предпринимательства в сферу управления жилищным фондом, которые условно подразделены автором на следующие категории: 1) нормативно-правового обеспечения; 2) финансового характера; 3) информационного сопровождения; 4) кадровые аспекты; 5) технические вопросы; 6) социально-психологические проблемы.

Проблема нормативно-правового обеспечения деятельности управляю-щих компаний экспертами определена как «вакуум в законодательстве», что связано с: 1) отсутствием четкого механизма регистрации общего имущества; 2) все нежилые помещения в многоквартирном доме к моменту создания, как правило, уже имеют собственника; 3) не отрегулированы вопросы землепользования; 4) нет судебной практики по вопросам, касающимся деятельности собственников жилья; 5) нет должного содействия новым формам управляющих организаций со стороны органов местного самоуправления.

К проблемам финансового характера автором отнесены: 1) недостаточность средств собственников для осуществления эффективной деятельности; 2) не отрегулированы налоговые взаимоотношения; 3) несвоевре-менность возмещения собственникам жилья бюджетных средств на компенсацию льгот; 4) плохая платежная дисциплина у собственников (на 01.01.2005 г. задолженность потребителей жилищных и коммунальных услуг перед организациями ЖКХ составляла около 207 млрд. руб., уровень собираемости платежей укрепился на рубеже 90-95%); 5) собственники несут дополнительные расходы из-за неплательщиков (одним из них является муниципалитет); и др.

Дефицит подготовленных кадров является следствием недолжного отношения со стороны принимающих решение органов к значению этого фактора: 1) «вакуум функций» (ситуация, в которой определенные функции не выполняются, поскольку, будучи уже отобранными у вертикальных структур, они еще не восприняты горизонтальными структурами, которым предназначены, в силу их незрелости); 2) раздел VIII Жилищного кодекса РФ, посвященный организации управления многоквартирными домами, лишь говорит о создании органами местного самоуправления условий для управления, содействии повышению квалификации и организации обучения, но не обязывает управляющие компании пройти такое обучение; 3) не установлены требования к профессионализму и финансовой состоятельности новых управляющих организаций; 4) кадры управления не могут в полной мере реализовать комплексный подход к управлению сложной системой, не имеют достаточно представлений о принятии превентивных мер и недопущении аварий на одном из самых дорогостоящих объектов российской экономики, и др.

Заключительная глава диссертации «Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ» содержит конкретные практические рекомендации, направленные на стимулирование внедрения управляющих компаний как современной формы управления жилищным фондом в России.

В связи с недостаточной решенностью проблем организации управления жилищным фондом в действующих законах и в иных правовых актах и в реальной практике соискатель обосновывает целесообразность проведения в регионах модельных экспериментов по активизации внедрения новой формы управления жилищным фондом при выполнении следующих условий: 1) осознания руководителями местных администраций необходимости перестройки системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли; 2) привлечения управляющих компаний (УК), ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, снижение себестоимости услуг; 3) гибкости и функционального разнообразия применяемого инструментария; и др.

Диссертантом аргументирована рекомендация использования пилотных стратегий развития жилищно-коммунальных систем в связи с возможностью создания наилучших условий на местах при согласованной экономической, социальной и финансово-бюджетной политике на всех уровнях власти, комплексности принимаемых решении при проведении реформы этой сферы, концентрации бюджетно-финансовых ресурсов, частного капитала и средств населения, предпринимательских союзов и ассоциаций по поддержке развития предпринимательства в ЖКХ.

Результатом эксперимента является научно-обоснованная и практически подтвержденная стратегия модернизации ЖКХ местного уровня и выработка принципиального алгоритма взаимодействия заинтересованных сторон, предназначенных для распространения в другие регионы страны. В качестве примера в диссертации рассмотрен опыт Москвы.

По мнению автора, принципиальным является осуществление следующего комплекса мероприятий: 1) определяются территории из наиболее перспективных жилищных комплексов недвижимого имущества; 2) действующая муниципальная управляющая организация района прекращает осуществление функции по управлению жилищным комплексом, находящимся в эксперименте, передает всю документацию новой управляющей компании; 3) Управа района предоставляет управляющей компании служебные нежилые помещения для производственных и иных хозяйственных целей; 4) управляющая компания действует на основании договора с Управой района и в соответствии с законами и нормативными актами РФ, распоряжения Мэра Москвы, постановлений Правительства Москвы; 5) финансирование деятельности управляющей компании осуществляется напрямую из казначейства округа, в сроки и объемах в соответствии с действующими нормативными актами и положениями; 6) проведение предварительных информационно-разъяснительных мероприятий и получение согласия жителей; 7) управляющие организации выбираются на основании конкурса для участия в эксперименте; 8) новая управляющая компания становится поверенным старого управляющего, осуществляющего патронаж и полный контроль действий нового совместно с органами власти в целях «мягкого» введения нового управляющего в сложившуюся практику управления, в отношения с собственниками квартир, с ресурсоснабжающими организациями; 9) корректировка договоров, по которым управляющий будет действовать как поверенный; 10) для компенсирования затрат новой УК возможно расширение местными законами и нормативными актами круга получателей льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, состава услуг, предоставляемых новым управляющим.

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое «выращивание» в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищным фондом. Новая управляющая компания должна действовать в интересах собственников, доказывая эффективность и преимущества современной формы управления и способствуя сознательному выбору населением этого управляющего для долгосрочных отношений на договорной основе. При положительном результате эксперимента появится база для сравнения итогов проведенной акции и создания клиентской базы новой управляющей компании в других районах конкретной территории.

Соискатель полагает, что реализация модельных экспериментов позволит: во-первых, форсировать создание комплексной и непротиворечивой нормативно-правовой базы, предполагающей: а) отработку процедуры подготовки многоквартирных домов смешанного жилищного фонда к передаче в управление собственникам помещений, б) внедрение в практику учета жилищного фонда нового технического документа «Паспорт квартиры (жилого помещения)» (обязательного документа при приемке объекта в эксплуатацию); в) содействие принятию Закона о паспортизации квартир. Во-вторых, создать экономические предпосылки для активизации деятельности управляющих компаний, а именно: а) внедрить пообъектное планирование обслуживания и учет расходов на управление жилищным фондом (по каждому многоквартирному дому должен формироваться реальный экономически обоснованный и посильный для оплаты собственниками стандарт эксплуатации жилья, что позволит собственникам выбирать стандарт обслуживания жилья и понимать, из чего складываются доходы и расходы); б) решить проблему постоянной, часто прогрессирующей задолженности по оплате населением ЖКУ посредством формирования дифференцированного социально ориентированного комплекса мер по работе с должниками. Втретьих, разработать и внедрить эффективный инструментарий формирования имиджа управляющей компании среди потребителей ЖКУ.

Автором выделен комплекс причин возникновения задолженности у населения, предложены две группы мероприятий по работе с дебиторами (по непосредственному воздействию на неплательщиков с целью реструктуризации задолженности и информационно-организационные мероприятия) и подчеркнуто, что работа с дебиторами должна быть постоянной и кропотливой деятельностью. Весь комплекс мер по работе с дебиторами может быть выполнен силами жилищной организации или путем привлечения специализированной организации («коллекторской фирмы»).

Организационно-методической основой системы подготовки специалистов по управлению жилищной недвижимостью должен быть системный подход взаимодействия органов власти, вузовской науки, общественных организаций на всех уровнях. На начальном этапе функционирования этой системы должен использоваться административный потенциал субъектов РФ и муниципальных образований, наработки профильных общественных объединений, высших и иных учебных заведений, интеллектуальный потенциал Московского государственного строительного университета, на который возложены функции головного вуза, осуществляющего методическое руководство и контроль за преподаванием открытой Приказом Министерства образования РФ новой специальности 2915 «Экспертиза и управление недвижимостью», распространенной в 20 регионах страны.

При создании системы по подготовке специалистов в этой сфере целесообразно распределение обязанностей между всеми заинтересованными сторонами (партнерами) и конструктивное обоюдовыгодное взаимодействие представителей всех названных секторов при решении данной социально-значимой проблемы на диалоговой основе. В диссертации вычленены сущностные составляющие подобного межсекторного партнерства: 1) долгосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства; 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности; 3) решение социально значимой проблемы — повышения качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям; 4) интеграция материальных, информационных, финансовых, интеллектуальных и иных ресурсов; 5) последовательное соединение усилий всех заинтересованных сторон (партнеров) в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка ЖКУ в квалифицированном персонале.

Для достижения поставленной цели автором предложено организовать в порядке эксперимента многоцелевой центр по информационно-аналитическому и консультационно-образовательному обеспечению функционирования ЖКХ в регионе с функциями рейтингового агентства. Деятельность центра призвана содействовать оживлению реформационных процессов в ЖКХ и должна обеспечиваться действенной обратной связью между регионами (рис. 2).

Требования к профессионально обусловленным характеристикам (знаниям, умениям, навыкам, способностям) кадров в сфере управления жилищным фондом определяются: 1) социальной значимостью ЖКХ; 2) тесной взаимосвязью с рядом смежных отраслей; 3) спецификой потребления ЖКУ (как непосредственный полезный эффект трудовых усилий, она (услуга) неотделима от ее носителя (производителя) — предпринимателя (в данном случае управляющего жилищным фондом). Данный аспект подчеркивает важность «качества» личностного (субъективного) фактора предпринимателя.

Автором применительно к профессиональному управляющему выделены три блока знаний и умений — производственно-экономические, юридические и социально-психологические, которыми последний должен обладать для надлежащего исполнения своих обязанностей — функций заказчика работ и услуг для имущественного комплекса, переданного ему в управление.

В соответствии с логикой диссертационного исследования далее рассматриваются вопросы информационного сопровождения деятельности управляющих компаний. Показано, что информацию можно доносить до населения через различные каналы, наиболее эффективными из которых признаны: 1) индивидуальное разъяснение населению посредством корректных и тактичных форм проблем взаимодействия между «обслуживающим» и «обслуживаемым»; 2) правильное сочетание всех доступных каналов доведения информации до населения («интегрированные маркетинговые коммуникации»); 3) интерактивное телевидение; 4) проведение информационных кампаний; 5) «идея-вирус».

Управляющие компании должны привлекать собственников помещений как потребителей услуг посредством проведения масштабных агитационно-разъяснительных кампаний для населения, поскольку на начальном этапе вхождения на рынок ЖКУ надо не только конкурировать между собой, но и доказывать домовладельцам полезность и просто принципиальную возможность отказа от услуг традиционного муници-пального управляющего.

При наличии необходимых финансовых и кадровых ресурсов проводить акции можно самостоятельно или привлекать специалистов, например, предложенный многоцелевой центр, к функциям которого автором, в том числе, отнесены: 1) комплексный сбор, обработка, селектирование информации о проблемах функционирования ЖКХ; 2) систематический мониторинг требований населения к услугам управляющих компаний и в целом ЖКХ, их качеству, что является основанием для формирования в достаточной степени унифицированных стандартов-требований к квалификации и подготовке специалистов в сфере управления ЖКХ; 3) оценка бизнеса, рекрутинг трудовых ресурсов для ЖКХ, составление реестра аттестованных специалистов, имеющих право ведения бизнеса в сфере ЖКХ. 4) мониторинг состояния соответствия уровня обучения кадров управляющих организаций потребностям ЖКХ на основе проведения социологических исследований; 5) изучение и обобщение опыта и методик деятельности жилищных служб, объединений собственников жилья; обмен опытом в сфере деятельности управляющих компаний с зарубежными партнерами; и др.

Перспективы задействования модели «идеи-вируса» заключаются в убеждении потребителя ЖКУ в своевременности выбора новой формы управления жилищным фондом на основе использования многочисленных сообщений от людей, опробовавших новую идею и посчитавших ее привлекательной. Для внедрения рыночных отношений в сферу управления многоквартирными домами важно создание ауры неизбежности и непобедимости вокруг данной идеи, акцент на ее удобность, надежность и верность. Предложены меры поддержки активистов-общественников для активизации этого направления.

Интерактивное телевидение (ИТВ) объединяет традиционное телевидение с интерактивностью Интернета. Пользователи ИТВ имеют возможность дополнять традиционные услуги телевидения (многочисленная аудитория и множество каналов, ориентированных на различные группы населения; многообразие информационных программ, в т.ч. по тематике ЖКХ и специализированные передачи по проблематике управляющих компаний) интерактивными возможностями, список которых постоянно пополняется. ИТВ за рубежом развивается кабельными компаниями, предоставляющими и телевизионные услуги, и доступ в Интернет. Представляется, что с ростом инфраструктуры цифровых кабельных и спутниковых технологий услуги интерактивного телевидения получат активное развитие и в России. Например, в Москве посредством кабельного телевидения постоянно освещаются различные информационные материалы по тематике ЖКХ в программе новостей «Южный округ» окружного кабельного телевидения «Экран-5», эта база может быть использована как полигон для внедрения ИТВ-технологии, учитывая, что развитие последнего может привлечь внебюджетные инвестиции в ЖКХ, создавая условия для рекламы последними своих возможностей в ИТВ.

Заключительный параграф главы посвящен проблемам обеспечения качества деятельности управляющих компаний, выступающих на рынке ЖКУ недавно. В целях систематизации, структуризации и унификации данных о работающих в России управляющих компаниях, их успехах и проблемах следует развивать рейтинговую деятельность этого сектора рынка ЖКУ. Благодаря рейтингу хозяйствующий субъект получает эталон оценки положения предприятия относительно равных ему и конкурирующих с ним субъектов рынков. Функции рейтингового агентства могут быть возложены на многоцелевой центр, созданный при участии признанной в профессиональной сфере общественной организации управляющих организаций, или выполнения указанных функций непосредственно самой общественной организацией. Автором предложена система индикаторов для регулярного рейтингования управляющих компаний, отражающих состояние конкурентоспособности исполнителя услуг, критерием определения которой явится социальная и экономическая эффективность, стоимость услуг, выполнение условий договора, качество услуг.

В связи с тем, что государственный контроль в сфере качества услуг управления жилищным фондом только складывается, внутрифирменная непрерывная система контроля качества услуг практически не осуществляется, автор предложил разработать совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (предусматривающий аттестацию и рейтингование) управляющих компаний на рынке ЖКУ в качестве гибкого и оперативного дополнения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей в силу ряда причин широкого распространения.

Система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере была разработана на основании Федерального закона «О сертификации продукции и услуг» с учетом особенностей нового Закона «О техническом регулировании» в плане правового регулирования отношений в области оценки соответствия. Анализ состояния этой системы и ее соответствия приказу Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 06.06.2005 №151 «О применении системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере РФ Росжилкоммунсертификация» выявил ряд проблем: 1) недостаточная поддержка со стороны администраций регионов органов по сертификации, аккредитованных для работы в их регионах, нежелание развивать данную систему; 2) отсутствие в некоторых субъектах РФ учебных заведений, готовых вести подготовку экспертов для системы; 3) отсутствие испытательных лабораторий и методик оценки качества оказываемых услуг предприятиями жилищно-коммунального хозяйства; 4) недостаточное обеспечение регионов, муниципальных образований и предприятий жилищно-коммунального хозяйства нормативно-методическими документами.

Достоинства предложенного в диссертации совмещенного механизма контроля качества услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда очевидны: 1) информация о прошедших сертификацию, аттестацию и последующую аккредитацию управляющих компаниях публикуется на сайтах государственных органов управления ЖКХ, многоцелевого центра, федеральных порталах сферы ЖКХ, в профильных региональных изданиях, информационных изданиях общественных объединений, обеспечивая продвижения услуг управляющих компаний к потребителям; 2) управляющие компании, прошедшие указанную процедуру, включаются в Единый реестр субъектов управленческой деятельности в сфере ЖКХ и участвуют в рейтинговании; 3) создание данной системы стимулирует у субъектов рынка ЖКУ стремление «равняться на лучшего» и внедрение внутрифирменных систем управления качеством. Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний. При прохождении этой процедуры на основании решения аттестационной комиссии выдается свидетельство об аттестации управляющей компании, являющееся условием ее последующей аккредитации и включения в предлагаемую к реализации систему рейтингования.

В предложенном автором перечне индикаторов рейтингования управляющих компаний существенны показатели для мониторинга качества услуг (степени удовлетворенности потребителей), осуществляемого с исполь-зованием ряда критериев, принципиально значимых для потребителей (населения), путем выборочных социологических опросов жильцов. Отмечено, что в обществе распространено априори благожелательное отношение к опросам.

Многие научные школы «отправной точкой» изучения удовлетворен-ности потребителя принимают соотнесение ожиданий потребителя и восприятия полученной услуги. Такая логика актуальна и для жилищно-коммунальных услуг, качество которых трудно оценить, исходя из объективных характеристик. Для измерения степени удовлетворения потребителя с учетом разных аспектов качества обслуживания был разработан инструмент SERVQUAL (сложносокращенное слово от словосочетания SERVice QUALity, означающего «качество обслуживания»), основанный на предположении об оценке потребителем качества услуг на основании сравнения им своих ожиданий с фактическим восприятием.

Измерение качества услуги предполагается с помощью количественного показателя — индекса качества SQI (Service Quality Index), отражающего соотношение воспринятого и ожидаемого качества услуги. Расчет индекса основывается на результатах анкетирования потребителей услуги с использованием двух типов базовых анкет — для измерения ожиданий потребителя и его восприятия качества полученной услуги. Базовый вариант шкалы включает 22 фактора восприятия и 22 фактора ожидания, отображающих пять показателей качества услуг. SQI исчисляется как разность между воспринятым и ожидаемым уровнем качества услуги. О высоком качестве предоставляемой услуги свидетельствует положительное значение SQI (воспринятое качество оценивается не ниже ожидаемого).

Для повышения собственной конкурентоспособности управляющие компании должны регулярно искать и изучать передовые методы управления организацией, которые становятся ориентиром для фирмы, т.е. использовать бенчмаркинг (от английского benchmark — стандарт, ориентир).

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод: научно-обоснованный выбор приоритетов стратегии развития жилищно-коммунальной сферы, последовательное следование ей, согласование принимаемых решений с федеральной политикой, создание локальных базовых элементов позволяет формировать наилучшие условия для развития управляющих компаний.

В заключении к диссертации изложены основные выводы и предложения, вытекающие из логики исследования.

Публикации

По теме диссертации опубликованы следующие работы.

Публикации в изданиях, содержащихся в Перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ:

1. В. Булычев. Актуальные подходы к определению предпринимательства

в современных условиях. Вестник Университета / Развитие отраслевого и регионального управления. №1 (1), Москва, ГУУ, 2007г. (0,5 п.л).

2. В. Булычев. К созданию современных управляющих компаний в российском ЖКХ // Российский экономический журнал. — 2007. — № 4 (0,3 п.л.)

Публикации в других изданиях:

3. В. Булычев. Управление недвижимостью как предпринимательская деятельность. В сб.: Социально-экономические и организационно- управленческие аспекты становления рыночной экономики России. — М.: Издательство «Социальные отношения», 2007. (0,2 п.л.).

4. В. Булычев. Современные подходы к определению сферы услуг. В сб.: Совершенствование управления социально-экономическими процессами

в условиях рыночной трансформации экономики России. — М.: Издательский дом «Экономический журнал», 2006. (0,25 п.л.).

5. В. Булычев. Инновации в сфере управления ЖКХ (зарубежный опыт) / Материалы Первой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности». В 4-х т. Том 4. (19-20 октября 2006 г., Российский государственный институт интеллектуальной собственности). — М.: РГИИС, 2006. (0,5 п.л.).

См.: Владимиров Д. Сенаторы опоздали с советами // Российская газета. — 2005. — 27 января.

См.: Россия была, есть и будет крупнейшей европейской нацией. Послание Президента РФ В.В.Путина Федеральному собранию РФ. http://www.polit.ru/dossic/2005/05/25/putin.html

Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797.

К числу отечественных авторов, на работы которых опирался диссертант, относятся, в частности, следующие ученые: В.В. Авдеев, А.Н. Асаул, А.Е. Балобанов, И. Башмаков, О.Э. Бессонова, П.П. Бирюков, В.С. Боголюбов, В.В. Бузырев, А.В. Бусыгин, Е.М. Бухвальд, А.В. Виленский, Л.А. Велихов, Ю.Б. Винслав, А.Г. Воронин, М.В. Глазырин, В.В. Григорьев, А.А. Горбунов, Б.М. Гринчель, А.А. Дронов, Д.М. Жуков, Е.В. Зарукина, Г.Н. Закинчак, Б.К. Злобин, В.В. Киселев, Г.Ф. Кузнецова, Н.Б. Косарева, Н.Ф. Костецкий, О.Т. Лебедев, М.Н. Межевич, Е.В. Песоцкая, Ю.С. Попков, Ю.Н. Попов, А.С. Пузанов, В.В. Радаев, А.Н. Ряховская, С.Б. Сиваев, Ю.Ф. Симионов, И.С. Степанов, С.Г. Струмилин, Ф.Г. Таги-Заде, И.В. Цвигун, B.C. Чекалин, А.Ю. Чепуренко, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк, Д.Ф. Шавишвили, М.Д. Шапиро, А.С. Шулус, и др. К числу зарубежных: А. Гибб, Дж.К. Гэлбрейт, П. Друкер, В. Зомбарт, Р. Кантильон, Б. Карлофф, И. Кицнер, П. Корзелиус, Ф. Котлер, К. Макконел, А. Маршалл, А. Маслоу, М. Турель, Дж. Робинсон, П. Самуэльсон, А.Смит, Ж. Сэй, Р.Хизрич, М. Хилланд, Й. Шумпетер, и др.

В диссертации понятия «жилищно-коммунальное хозяйство», «жилищно-коммунальная сфера», «жилищно-коммунальный комплекс», «жилищно-коммунальная система» рассматриваются как синонимы.

См., например: Гейдт А.А. Теоретические и концептуальные основы стратегического планирования развития инфраструктуры народного хозяйства. — СПб, 2003. — С. 13.

См.: Румянцева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. — М.: Изд-во РАГС, 2006. — С. 12-13.

Все отрасли российской экономики с точки зрения характера общественного разделения труда и участия в создании совокупного общественного продукта и национального дохода разделяются на сферу материального производства и непроизводственную сферу (сферу услуг). При этом к первой относятся все виды деятельности, создающие материальные блага в форме продуктов, энергии, перемещения грузов, хранения продуктов, сортировки, упаковки и других функций, являющихся продолжением производства в отрасли торговли. Остальные виды деятельности, в процессе которых материальные блага не создаются, образуют в своей совокупности непроизводственную сферу (сферу услуг).

См.: Лавлок К. Маркетинг услуг: персонал, технологии, стратегии: 4-е изд. — М., СПб., Киев: Издательский дом «Вильямс», 2005. — С. 34.

См.: Макаров В.Л., Христолюбова Н.Е., Яковенко Е.Г. Справочник экономического инструментария. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2003. — С. 251-252.

См.: Маслоу А. Мотивация и личность. — СПб.: Евразия, 1999; Маслоу А. Новые рубежи человеческой природы. — М.: Смысл, 1999.

См.: Сторчевой М.А. Основы экономики. http://be/economicus.ru/index.php?file=6_1

См.: Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. — Ростов н/Д: Феникс, 2005. — С. 115.

См.: Лекции по экономике города и муниципальному управлению. — М.: Фонд «Институт экономии города», 2004. — С. 169-192.

См.: Постановление Правительства РФ № 1613 от 20.12.97 г. «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы».

См.: Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Учебное пособие / Под ред. Ю.Ф.Симионова. — Москва: ИКЦ «Март», Ростов н/Д, Издательский центр «МарТ», 2004. — С. 10.

См.: Демидова Л. Сфера услуг США: факторы ускорения динамики // Мировая экономика и международные отношения. — 2005. — № 12. — С. 38-49..



Страницы: 1 | 2 | Весь текст