Совершенствование системы ипотечного кредитования международный

На правах рукописи

Ермилова Мария Игоревна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ, РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА, ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

Специальность:

08.00.10 — Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону-2012

Диссертационная работа выполнена в Южно-Российском институте-филиале ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, доцент

Зундэ Виктория Викторовна

Официальные

оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Лаптев Сергей Вениаминович

доктор экономических наук, профессор

Вовченко Наталья Геннадьевна

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный

университет»

Защита состоится «15» февраля 2012 г. в 15.00 на заседании диссертационного совета Д 212.208.02 по экономическим наукам в Южном федеральном университете по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, ауд. 118.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке Южного федерального университета по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148, с авторефератом – на официальном сайте Министерства образования и науки РФ: http://mon.gov.ru.; на официальном сайте Южного федерального университета: HYPERLINK «http://www.sfedu.ru» http://www.sfedu.ru.

Автореферат разослан «12» января 2012 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького, 88, экономический факультет ЮФУ, диссертационный совет Д.212.208.02 по экономическим наукам, ауд.209, Ученому секретарю.

Ученый секретарь

диссертационного совета

д.э.н., профессор Михалкина Е.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Значимым направлением социально-экономического развития России в начале XXI века выступает формирование рынка доступного жилья путем создания условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса домашних хозяйств на жилую недвижимость. Интеграция России в мировую экономику предполагает, в том числе, встраивание отечественного рынка ипотечного кредитования в мировую финансовую систему. В странах современного мира ипотечное кредитование является важным элементом кредитного механизма национальной финансовой системы.

Развитие системы ипотечного кредитования в классической форме его функционирования в XX веке стимулировало мировой финансовый кризис в конце первого десятилетия XXI века, что предопределило необходимость модернизации данной системы. Совершенствование схем международной ипотеки дает возможности интенсифицировать межстрановое движение капитала, консолидировать финансовые сферы стран, приблизить мировые финансы к потребностям реальной экономики, что служит одним из факторов стабилизации мирового хозяйства.

Роль ипотечного кредитования повысилась в период выхода России из системно-экономического кризиса в 90-е годы XX века, значительно расширив возможность диверсификации бизнес-портфелей отечественных и международных банков, инвестиционных и страховых компаний. Совершенствование рынка ипотечных кредитов способствует улучшению инвестиционного климата страны, а также повышению качества жизни населения.

Мировой финансовый кризис 2007-2009 годов внес корректировки в существующие системы ипотечного кредитования России и других стран. Операторы рынка ипотеки стали в большей степени использовать опыт стран со стабильной, полнофункциональной системой ипотеки, преследуя цель застраховать себя от негативных последствий кризиса.

Российская система ипотечного кредитования находится в стадии становления, обладая рядом институциональных дефектов, инфраструктурных дефицитов и административных барьеров. В этой связи, важным условием успешного развития ипотечного кредитования в России является использование опыта зарубежных стран при совершенствовании процесса предоставления кредита, что свидетельствует об актуальности проблемы исследования.

Степень научной разработанности проблемы.

Основные подходы к исследованию ипотечного кредитования, закономерности эволюций факторов и механизмов его развития были разработаны в трудах Бардхана А., Вессели Р., Голдсмита А., Дистресс М., Йао Р., Лове С., Пиазесси М., Ренода Б., Паллы К., Страйка Р., Суареза Ж., Чена Н.-К., Афониной А., Артеменко О., Буздалина А., Витковской Е., Гриненко С., Грудцыной Л., Жарковской Е., Казакова А., Казаковой Е., Косаревой Н., Павловой И., Савина И., Саркисянца А., Симоновича Л., Фролова Н., Фруминой С., Цылиной Г., Хуснетдиновой Л., Шевчука Д. и т.д.

Современные международные кредитные отношения, формы и виды кредита рассматриваются в трудах Астапова К., Гариповой З., Ермасовой Н., Журкиной Н., Красавиной Л., Лаврушина О., Логинова М., Свиридова О., Ужегова А. и др.

Вопросы правового обеспечения ипотечного кредитования проанализированы в работах Аббасова Т., Александрова А., Будилова В., Лобовой Н., Мишанова А., Столяровой А. и т.д.

Изучение научных трудов по проблемам, исследуемым в диссертации, позволило автору прийти к заключению, что в настоящее время отсутствует сформированная и адекватная современным потребностям российская модель системы ипотечного кредитования, соответствующая мировому уровню. При всей ценности проведенных исследований, ряд аспектов рассматриваемой проблемы остается недостаточно разработанным. Разработка комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования и алгоритма их реализации в России имеет большое значение в модернизации российской модели системы ипотечного кредитования в XXI веке.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке комплекса мер совершенствования российской системы ипотечного кредитования, основанного на опыте зарубежных стран.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач теоретического и прикладного характера:

Исследовать сущность и структурно-функциональные характеристики системы ипотечного кредитования;

Диагностировать состояние системы ипотечного кредитования в России в XX – начале XXI века;

Выявить институциональные дефициты, ограничивающие действие системы ипотечного кредитования в России;

Сформировать программу совершенствования системы ипотечного кредитования, конкретизировав соответствующие меры по институциональным субъектам, а также учитывая возможности формирования новых ипотечных программ;

Сформулировать особенности развития системы ипотечного кредитования с международным составом участников в формате международной ипотеки и идентифицировать ее современное состояние;

Проанализировать возможности адаптации зарубежного опыта в сфере ипотечного кредитования, к условиям современной России.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются зарубежные и российская система ипотечного кредитования в современной экономике. Предметом исследования выступает совокупность мер совершенствования российской системы ипотечного кредитования.

Диссертация выполнена в рамках п.9.3 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования» и п.9.7 «Эволюция кредитных отношений: закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта» паспорта научной специальности 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит.

Теоретико-методологическую основу диссертационной работы составили модели системы ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях зарубежных и российских ученых, базирующиеся на положениях институциональной и новой экономики, теории финансов, системно-функциональном подходе.

Инструментарно-методический аппарат работы. В процессе исследования закономерностей становления и развития системы ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах, определения условий ее институционализации, выявления специфики ее функционирования в модернизирующейся экономике были использованы принципы системного и структурно-функционального подходов, в частности при изучении системы мирового финансового рынка. Для качественной конкретизации элементов модели ипотечного кредитования были применены сравнительный и факторный анализ. Также использованы другие способы институционального анализа: общелогические приемы дедукции и индукции, метод графической интерпретации эмпирико-фактологической информации, моделирование, экономико-статистические группировки, динамические ряды и др.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили данные Агентства ипотечного жилищного кредитования, отчетно-аналитическая информация Центрального банка Российской Федерации, данные Росстата, Международного агентства недвижимости Gordon Rock, компании Lowell Finance, Интернет-ресурсы, авторские разработки.

Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, нормативные акты Центрального Банка Российской Федерации, концепции и федеральные программы развития ипотечного кредитования в России, нормативно-правовые акты в области регулирования деятельности коммерческих банков.

Рабочая гипотеза исследования состоит в предположении о том, что национальная система ипотечного кредитования имеет в качестве базовой конструкции механизма ее функционирования технологию залогового обеспечения возвратности кредита, полученного для приобретения объектов недвижимости. Совершенствование системы ипотечного кредитования возможно путем рассмотрения опыта деятельности подобных систем в зарубежных странах, исследования идентификации форм, видов и технологий предоставления ипотечного кредита и разработки соответствующего комплекса мер, учитывающего интересы всех участников системы ипотеки.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту.

Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав субъекта приобретаемой недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита, опосредующих процесс долгосрочного кредитования под залог объектов недвижимости, а также определенного состава субъектов ипотечного процесса и нормативно-правовой базы, регулирующих данную сферу. Сущность ипотечного кредитования может быть рассмотрена с точки зрения общетеоретического подхода, основанного на общей теории финансов, банковского подхода, основанного на стандартах ведения ипотечной практики и институционального подхода, основанного на институциональной теории в части исследований передачи обременения прав собственности. Современная классическая схема участников системы ипотечного кредитования представляет собой совокупность двух подсистем, а именно: подсистемы основных участников кредитования (заемщик, кредитор, ипотечное агентство, инвесторы) и подсистему второстепенных субъектов (страховые компании, оценочные компании, нотариус и др.).

Диагностика периодов в современном развитии ипотечных программ России как инструментов системы ипотечного кредитования, позволила выявить основные результаты каждого периода: I период (1990-1998 гг.) – разработка государственных ипотечных программ, направленных на определенные категории граждан; II период (1999-2004 гг.) – разработка и реализация региональных и жилищных ипотечных программ; III период (2005-2008 гг.) – реализация государственных и частных программ, дифференцированных по категориям заемщиков; IV период (2008 — по настоящее время) – внедрение в деятельность частных финансовых институтов ипотечных программ, направленных на приобретение недвижимости за рубежом.

Сдерживающими факторами развития действенной системы ипотечного кредитования в России являются: экономические (низкие объемы и качество нового жилищного строительства, ограниченный платежеспособный спрос населения и др.), психологические (нежелание населения жить в долг), административно-правовые (до конца непроработанные законодательные, нормативные аспекты ипотечного кредитования), технические (отсутствие соответствующего технического обеспечения) и др. К стимулирующим факторами развития системы ипотечного кредитования следует отнести деятельность органов государственной власти (снятие административных барьеров, выполнение градостроительных планов и т.п.), кредиторов (выполнение банками ипотечных программ, введение новых направлений ипотечного кредитования и др.), российских предпринимателей (привлечение иностранных подрядчиков, увеличение объема жилищного строительства и др.), население (участие в ипотечных программах определенных категорий и т.п.).

Модернизация российской системы ипотечного кредитования состоит в формировании программы совершенствования системы ипотеки на основе конкретизации соответствующих мер (совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование, разработка новых банковских ипотечных программ, налаживание взаимодействия между участниками ипотечной системы (банками, региональными властями и др.), заключение договоров сотрудничества с зарубежными контрагентами и др.) по институциональным субъектам (государство, банки, небанковские ипотечные институты, заемщики, застройщики и др.). Изучение опыта реализации российских ипотечных программ позволило обосновать востребованность расширения субъектно-объектного состава участников, а именно, включение в региональные программы категории детей-инвалидов с детства, а также внедрение новой ипотечной программы для владельцев ветхого и аварийного жилья.

В XXI веке ипотечное кредитование создает возможности активного развития финансовых рынков стран, в том числе российского финансового рынка, способствует привлечению иностранных инвестиций в сферу недвижимости, обеспечивает экономическую стабильность стран, повышая значимость финансового рынка в период посткризисного восстановления хозяйственных систем. Интенсификация процесса ипотечного кредитования приобретения зарубежной недвижимости стимулирует развитие международного рынка ипотечного кредитования, являющегося растущим сегментом мирового рынка ссудных капиталов, а также способствует предотвращению неконтролируемой утечки капитала из национальной экономики.

Сравнительный функциональный анализ типов национальных моделей ипотечного кредитования (одноуровневая и двухуровневая системы) выявил положительные и отрицательные стороны действия каждой из них, что позволило определить возможности использования отдельных элементов моделей в российских условиях. Положительными сторонами одноуровневой системы являются низкая стоимость ее организации и простота законодательного регулирования, а двухуровневой системы – распределение рисков между всеми кредиторами при формировании пулов ипотек, выдача государственными организациями гарантий по отдельным видам ипотечных кредитов, способствующая получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов и др. Недостатками одноуровневой модели являются полное государственное регулирование данной сферы, снижение роли частных участников, а двухуровневой системы – значительные затраты на ее функционирование, сложность в законодательном оформлении и т.п. Данные факторы учтены при разработке программы по совершенствованию системы ипотечного кредитования в России.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке комплекса мер совершенствования системы ипотеки на основе использования международного опыта, имеющейся российской практики, а также учета современных тенденций развития мирового рынка ипотечного кредитования. Элементы научной новизны диссертационного исследования заключаются в следующем:

Уточнена трактовка понятия «система ипотечного кредитования», под которой понимается совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав субъекта приобретаемой недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита, опосредующих процесс долгосрочного кредитования под залог объектов недвижимости, а также определенного состава субъектов ипотечного процесса и нормативно-правовой базы, регулирующих данную сферу. Определение, сформулированное автором, расширяет субъектно-объектный состав участников, акцентируя внимание на включении в его границы ряда финансовых институтов, первичного и вторичного рынка недвижимости, государства, а также нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование, дает представление о совокупности современных факторов и условий ипотечного кредитования.

В отличие от ранее полученных результатов ученых, исследующих данную проблематику (Дистресс М., Цылина Г., Будилов В.), предложенная формулировка расширяет субъектно-объектный состав участников и дает представление о совокупности современных факторов и условий ипотечного кредитования.

На основе диагностики состояния российской системы ипотечного кредитования предложен расчетный механизм ипотеки в условиях частного банковского кредитования с софинансированием из регионального бюджета (на примере программы «Накопительная народная ипотека», Краснодарский край) и в условиях потребительского ипотечного кооператива (на примере кооператива «Строим вместе», г. Москва), позволивший выявить приоритет небанковской ипотеки для заемщиков, испытывающих необходимость срочного приобретения жилья и доминирование предпочтения банковской накопительной ипотеки для заемщиков с низким уровнем доходов.

В отличие от ранее полученных результатов специалистами в сфере кредитования (Вессели Р., Павлова И., Фрумина С.), предложенный механизм расчета позволяет оценить затраты на обеспечение банковской и небанковской ипотеки, определить ситуации, в которых заемщику выгоднее использовать тот или иной вид ипотечного кредитования.

Выявлены оптимальные характеристики ипотечного кредитования с учетом финансовых позиций банков-кредиторов, банков-заемщиков, потребителей ипотечных кредитов, Центрального Банка РФ и налогового регулятора, позволившие в рамках сложившейся методологии и практики ипотечного кредитования США, европейских стран и России, конкретизировать методику определения: средней стоимости жилья, размера первого взноса, зависимости размера кредита от стоимости заложенной недвижимости, срока кредита, размера процентной ставки, а также обязательные требования сравнительной результативности использования затрат на обеспечение ипотечного кредита.

В отличие от ранее полученных результатов исследований по проблемам ипотечного кредитования (Хуснетдинова Л., Саркисянц А., Казакова Е.) определены адекватные современным условиям параметры ипотечного кредита, учитывая положение участников ипотечной сферы.

Сформирована программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России в начале XXI века, включающая в себя необходимость организация единого координационного центра по формированию и регулированию эффективной ипотечной системы, активное взаимодействие банков с государством в сфере реализации ипотечных программа, налаживание сотрудничества с зарубежными банками в сфере предоставления ипотечных услуг, увеличение количества действующих небанковских ипотечных институтов, привлечение граждан к участию в ипотечных фондах, привлечение иностранных инвестиций в строительную сферу и др., что дало возможность детализировать субъектный состав системы ипотечного кредитования, конкретизировать экономические факторы, негативно влияющие на эффективную деятельность субъектов, а также выделить источники финансирования ипотеки.

В отличие от ранее полученных результатов исследований ученых-экономистов (Шевчук Д., Логинов М., Фролов Н.) представленная программа включает конкретные меры по совершенствованию ипотечной системы, которые должны быть реализованы со стороны каждого участника данной сферы.

Сформулировано авторское определение экономической категории международного ипотечного кредитования: это – вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны проживания его субъектов под залог приобретаемой недвижимости, либо под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости, расположенного на территории страны его проживания, учет которых создает условия для реализации процесса формирования комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

В отличие от ранее полученных результатов исследователей данного направления (Голдсмит А., Ренод Б., Лове С.) сформулирована дефиниция международного ипотечного кредитования, ранее не представленная в экономической литературе.

На основе адаптации практики ипотечного зарубежного кредитования предложена технология кредитования по выдаче международной ипотеки, участниками которой являются иностранный банк-кредитор, российский банк, проверяющий кредитную историю клиента и предоставляющий ему перечисленные зарубежным банком средства, а также заемщик, являющийся непосредственным получателем кредитных средств, внедрение которого в практику финансовых институтов позволит диверсифицировать ипотечные услуги кредитных учреждений, а также разработана типология стран по критерию доступности ипотечного кредитования: I тип – страны с наивысшим уровнем доступности ипотеки (Германия, Кипр, Израиль и др.); II тип – со средним уровнем доступности (Великобритания, Греция, Испания и др.); III тип – с уровнем доступности ниже среднего (Россия, США, Чехия и др.) и IV тип – страны с низкой степенью доступности ипотечного кредита. (Болгария, Черногория), что даст возможности разрабатывать ипотечные программы, учитывая месторасположение приобретаемой недвижимости. Критерием доступности ипотеки является возможность получения кредита на оптимальных условиях для заемщика.

В отличие от ранее полученных результатов исследований зарубежного ипотечного кредитования (Палла К., Суарез Ж., Страйк Р.) представлен механизм ипотечного кредитования с учетом участия в нем зарубежного банка, а также разработана типология стран по критерии доступности ипотеки.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении концептуального знания о механизмах функционирования системы ипотечного кредитования, разработке комплекса мер по ее совершенствованию и конструировании алгоритма его реализации в российской практике с использованием адаптированного к отечественным условиям международного опыта и учетом императивов глобализации. Теоретические выводы, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебных курсах по дисциплинам «Деньги, кредит, банки», «Международные валютно-кредитные отношения», «Финансы».

Практическая значимость исследования. Прикладные результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами государственной власти для выявления причин низкой эффективности действия ряда ипотечных программ, а также для совершенствования нормативно-правовой базы, связанной с регулированием системы ипотечного кредитования.

Выводы и предложения могут быть использованы при совершенствовании деятельности финансовых институтов, участвующих в ипотечных сделках. Предложенные в работе методики могут применяться коммерческими банками и другими участниками ипотечного процесса, с целью развития новых направлений ипотечного кредитования, а также активного включения новых ипотечных продуктов в линейку предлагаемых услуг.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования были представлены на международных и всероссийских научно-практических конференциях, проводимых в 2010-2011 гг. в Ростове-на-Дону, Москве, Санкт-Петербурге, Минске, Харькове. Ряд практических предложений нашли конкретное применение в деятельности Ростовской региональной ипотечной корпорации, что подтверждается имеющимся документом. По теме диссертации опубликовано 15 научных работ общим объемом 5,7 п.л. (в том числе 4 статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК, объемом 2,6 п.л.).

Структура диссертационной работы. В соответствии с целью, задачами и логикой исследования работа состоит из введения, трех глав, содержащие десять параграфов, заключения, списка использованных источников (179 источников), приложений, изложенных на 23 страницах. В работе содержится 24 таблицы и 21 рисунок, иллюстрирующие текст диссертационного исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируется цель, задачи и рабочая гипотеза, определяются объект и предмет, теоретико-методологическая, информационно-эмпирическая и нормативно-правовая базы исследования, представляются основные положения, выносимые на защиту, степень их научной новизны, теоретической и практической значимости.

В первой главе, «Концептуальные основы исследования системы ипотечного кредитования как инструмента мирового финансового рынка», рассмотрены четыре блока вопросов: проанализирована сущность и структурно-функциональная характеристика ипотечного кредитования, определена роль ипотечной системы в развитии мирового финансового рынка, проведен межстрановой компаративный анализ национальных моделей ипотеки развитых стран, а также выявлены особенности развития системы ипотечного кредитования с международным составом участников.

Под системой ипотечного кредитования, с точки зрения автора, необходимо понимать совокупность финансовых институтов, функционирующих в стране (заемщик, банки, ипотечные компании и т.п.), в сферу деятельности которых входит ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок недвижимости, государство, а также нормативно-правовую базу, регулирующую процесс ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование создает возможности активного развития финансовых рынков стран, в том числе, и российского финансового рынка, а также способствует привлечению иностранных инвестиций в сферу недвижимости, обеспечивая экономическую стабильность стран.

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2007 году, привел к тому, что мировая экономика испытала замедление роста мирового производства и мировых финансов. Причины данного процесса заложены в фундаментальном изменении характера мировой экономики, а именно ее переходу к новому хозяйственному укладу (постиндустриальному обществу). Поэтому представляется, что кризис мирового хозяйства первого десятилетия XXI века является структурным кризисом, существенным индикатором которого выступает финансовая система в целом и ипотечное кредитование, как ее сегмент.

Новой тенденцией XXI века в ипотечном кредитовании является становление и развитие системы международного ипотечного кредитования. В диссертации предложено авторское определение международной ипотеки, под которым понимается вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны проживания его субъектов под залог приобретаемой недвижимости, либо под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости, расположенного на территории страны его проживания.

Компаративистика моделей систем ипотечного кредитования в зарубежных странах и в российской национальной экономике, позволила выделить основные атрибутивные свойства ипотеки и определить характеристики ипотечного кредитования в России, оптимальные, с точки зрения учета финансовых позиций банков-кредиторов, банков – заемщиков, потребителей ипотечных кредитов, Центрального Банка РФ и налогового регулятора (табл. 2).

Таблица 1 – Оптимальные характеристики формирования ипотечного кредитования в России на основе учета финансовых позиций субъектов ипотеки

Характеристика

Определение

характеристики

США

Страны

Европы

Россия

Оптимальный вариант

Средняя стоимость жилья, кв.м ($)

среднеарифметическая из стоимостей кв.м. в анализируемых странах

от 1000,0

от 1000,0

800,0

Размер первого взноса (%)

аналогично п.1

10-20

от 20%

от 10%

10%

Размер кредита от стоимости заложенной недвижимости

максимально возможный уровень, учитывая практику зарубежных стран.

80-90%

до 100%

до 100%

до 100%

Срок кредита

максимально возможный, учитывая практику зарубежных стран.

до 30 лет

до 30 лет

до 50 лет

до 50 лет

Размер %-ой ставки

(8,0*0,75)

6,0 %

от 3,95%

от 9%

6,0%

Обязательные условия

отмена условий, увеличивающих сумму задолженности

положительная кредитная история, стабильная зарплата

страхование, положительная кредитная история, комиссия

наличие залога, страхование, комиссия

отмена

комиссии

Анализ финансовых и законодательных позиций субъектов процесса ипотечного кредитования выявил следующие особенности: 1) для банков: ЦБ РФ, применяя ставку рефинансирования, определяет границу кредитной ставки (но не менее 0,75 от учетной ставки), под которую банк может выдавать средства своим клиентам, а налоговый регулятор отслеживает по представляемой ему финансовой отчетности банка, уровень кредитных ставок; 2) для потребителей ипотечных кредитов: получение кредита производится под ставку не ниже, чем 0,75 от ставки рефинансирования. При выявлении налоговым регулятором факта применения более низкой процентной ставки, на разницу между процентными ставками начисляется налог с доходов; 3) для ЦБ РФ: установление уровня ставки рефинансирования, отслеживание соблюдения банками установленных нормативов; 4) для налогового регулятора: отслеживание соблюдения лимита процентной ставки по кредиту (в случае выявления снижения ипотечной ставки ниже нормативной производится начисление налога на доходы заемщика).

Автором разработан механизм выдачи международной ипотеки, участниками которого являются иностранный банк, предоставляющий кредитные средства своему контрагенту; российский банк, проверяющий кредитную историю клиента и предоставляющий ему перечисленные зарубежным банком средства, а также заемщик, являющийся непосредственным получателем кредитных средств (рис. 1).

Рисунок 1– Механизм взаимодействия участников схемы международного ипотечного кредитования

I этап. Заключение корреспондентских отношений между российским и зарубежным банками, либо заключение соглашения между филиалом и головной организацией о проведении операций по международному ипотечному кредитованию. II этап. Российский заемщик предоставляет в российский банк пакет документов для выдачи кредита. III этап. Проверка пакета документов, с целью определения возможности выдачи международной ипотеки. IV этап. При положительной оценке кредитной истории заемщика, российский банк сообщает в зарубежный банк о необходимости перечисления средств в российский банк. V этап. Иностранный банк перечисляет российскому банку кредитные средства под процентную ставку, предусмотренную в иностранном банке по международной ипотеке (например, 3,75-4,85%). Российский банк выдает заемщику денежные средства не под ставку иностранного банка, а с учетом дополнительного процента, который будет являться доходом для российского банка. Например, в российском банке международная ипотека выдается под 8% годовых – соответственно под 3,75% российский банк получает средства от иностранного банка, а разница между этими двумя процентными ставками является доходом российского банка. VI этап. Российский банк выдает заемщику кредитные средства. Платежи по основному долгу и по уплате процентов российский банк перечисляет в зарубежный банк. Необходимо отметить, что обеспечением данного вида кредита служит недвижимость, приобретаемая заемщиком за рубежом, а контролирует залог зарубежный банк.

Во второй главе, «Эволюционный анализ развития системы ипотечного кредитования в России» исследуется современное состояние российской системы ипотечного кредитования, определяются сдерживающие факторы и дефициты ее действенности, а также возможности адаптации зарубежного опыта к условиям институциональной среды России, проводится сравнительный анализ российской банковской и небанковской накопительной ипотеки, приводится расчетный механизм по этим программам, также разрабатывается типология стран по критерию доступности ипотеки.

Анализ функционирования российской системы ипотечного кредитования позволил выявить факторы, ограничивающие действенность ипотечного кредитования в России, а именно: экономические (низкие объемы и качество нового жилищного строительства, ограниченный платежеспособный спрос населения и др.), психологические (нежелание населения жить в долг), административно-правовые (до конца непроработанные законодательные, нормативные аспекты ипотечного кредитования) технические (отсутствие соответствующего технического обеспечения) и др.

Одним из наиболее востребованных механизмов ипотечного кредитования в Европе является система «стройсбережений». Подобные механизмы действуют в банковском (рис.2) и небанковском секторах России.

Рисунок 2 — Механизм финансирования накопительной ипотеки в Сбербанке (на примере программы «Накопительная народная ипотека»,

Краснодарский край)

Сущность программы заключается в том, что заемщик открывает накопительный вклад, куда ежемесячно вносит от 3-10 т.р. Банк начисляет по нему проценты (1-2% годовых). При соблюдении ежемесячных платежей Администрации края перечисляет заемщику на депозит ежеквартальную субсидию в размере 30% от ежемесячного платежа (не более 36 т.р. в год). При накоплении 30-40% начального взноса, клиент получает от банка льготный кредит под 6% годовых на 9 лет.

Для оценки перспектив развития данной программы, с точки зрения автора, целесообразным является сравнить ее со стандартным ипотечным кредитованием при аналогичных условиях.

Пример. Стоимость однокомнатной квартиры – 1 млн. рублей (средняя стоимость однокомнатной квартиры по Краснодарскому краю). Заемщик предполагает накопить 40% стоимости жилья (т.е. 400000 руб.). Процентная ставка по кредиту – 6% годовых. Процентная ставка по депозиту – 2% (Р). Ежемесячный платеж – 10 тыс. рублей (К). Объект недвижимости построен с использование средств банка. Определим срок, через который заемщик накопит необходимые 40% стоимости жилья (табл.2).

Таблица 2. – Расчет срока, через который заемщик накопить сумму

первоначального взноса

Параметр

Расчет

Сумма социальных выплат из бюджета

(Sk = К*30)

10 тыс. руб.*30%=3 тыс. руб. – в месяц

3 тыс. руб.*4 квартала=12 тыс. руб. – в год

Сумма накопленного взноса за квартал

(Sn = К*n+ Sk)

10 тыс. руб.*3 + 3 тыс. руб.=33 тыс. руб.

Сумма процентов, накопленных на вкладе «Ипотечный» ((Sp=(K*n)*i*d/D/100))

(10000*12)*2*365/365/100= 2400

Итоговая сумма, накопленная за год (So)

120000 (сумма ежемесячных платежей за год)+12000+2400=134400

Срок, через который будет накоплен взнос

400000/134400= 2 года 11 месяцев

Данные таблицы показывают, что для накопления первоначального взноса, заемщику необходимо почти три года. То есть общий срок, в течение которого будут осуществляться расчеты по программе накопительной ипотеки, составляет 12 лет. Для определения суммы переплаты по видам ипотеки проведем расчеты, учитывая равные сроки кредитования (9 лет) и стандартную ипотеку со сроком аналогичным полному периоду действия накопительной ипотеки (12 лет) (табл.3).

Таблица 3. – Расчет суммы переплаты по накопительной и стандартной ипотеке

Параметр

Вариант 1

Накопительная

ипотека

Вариант 2

Стандартная ипотека

Сбербанка России

Вариант 3

Стандартная ипотека на 12 лет

Сумма кредита

600000

600000

600000

Первоначальный взнос

400000

400000

400000

Срок кредита

9 лет

9 лет

12

Процентная ставка, %

6,0

12,55

12,8

Сумма ежемесячного платежа7203.459’297.628’173.67



Страницы: Первая | 1 | 2 | 3 | Вперед → | Последняя | Весь текст