Совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг р

На правах рукописи

Стригина Мария Олеговна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ

РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ РЕГИОНА

(на материалах Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации

на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Шахты − 2011

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Московский государственный университет пищевых производств»

Научный руководитель:доктор экономических наук, профессор

Еделев Дмитрий Аркадьевич

Официальные оппоненты:доктор экономических наук, профессор

Причина Ольга Сергеевна

кандидат экономических наук, доцент

Бисчекова Фатима Руслановна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет им.К.Л. Хетагурова»

Защита состоится 4 марта 2011 года в 18-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» по адресу: 346500, г.Шахты Ростовской области, ул.Шевченко, 147, корпус 2, ауд.247.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, улица Шевченко, 147, корпус 2). Электронная версия автореферата размещена на официальном сайте ЮРГУЭС www.sssu.ru.

Автореферат разослан 3 февраля 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения институтов собственности, произошедшие в постсоветской России, коренным образом отразились на характере такой многокомпонентной системы с полифункциональной направленностью, как рынок недвижимости. Прошедшие два десятилетия стали временем зарождения и последовательного, хотя и не всегда поступательного, развития данного рынка услуг, затронув в той или иной мере всех его участников.

Рынок риэлтерских услуг как динамично развивающаяся структура постепенно становится неотъемлемой компонентой успешного функционирования сферы недвижимости, с одной стороны, с другой, — приобретает все большее значение в качестве инструмента, при помощи которого удовлетворяется одна из основных физиологических и социально-экономических потребностей населения в жилье.

Новые посткризисные реалии 2009-2010гг. остро ставят задачи поиска инновационных научно-методических подходов, адекватных состоянию и прогнозированию показателей меняющейся динамики риэлтерского рынка в ответ на стремительно изменяющиеся условия ведения хозяйственной деятельности.

Слабая изученность складывающихся в последние предкризисные, кризисные и посткризисные годы внутренних и внешних условий организационно-экономического функционирования сферы недвижимости¸ в том числе рынка посреднических услуг, одним из видов которых являются риэлтерские услуги, в значительной степени актуализируют исследования в данном направлении.

Степень разработанности проблемы. Теоретические и практические основы функционирования рынка недвижимости обстоятельно рассмотрены в трудах следующих отечественных и зарубежных ученых: А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.Т.Балабанова, И.А.Бачуринской, О.С.Белокрыловой, В.В.Бузырева, Б.Г.Грабового, В.А. Горемыкина, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н. Жильцова, А.Б. Крутика, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, И.А. Рахмана, В.С.Ресина, В.С.Чекалина, В.Н.Черковца, а также: Дж. Фридмана, Н. Ордуэй, Г.С.Харрисона, Г. Цукермана, А. Аварда, Дж. Блевинса и др.

Различные аспекты становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также организаций, их оказывающих, изучены в работах А.А. Батаева, Н.В. Булановой, М.А. Воробенчикова, Г.М. Гарифуллина, М.В. Коробкова, И.В. Малышева, В.В. Медового, Г. Парусова, О.С. Причины, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, В.Л. Столярова, Е.Л. Ступина, К.Ю. Татарова, Ю.В. Черниковой, В.Г. Шабалина и т.д.

Противоречивое состояние рынка риэлтерских услуг на современном этапе, а также недостаточно представленные результаты научного осмысления процессов его формирования и функционирования, обуславливают необходимость исследования направлений совершенствования управления с целью дальнейшего развития рынка данного вида услуг.

Все вышеуказанное послужило причиной выбора темы диссертационного исследования и определило логику его изложения.

Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка положений по совершенствованию управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы и последовательно реализованы следующие задачи:

— уточнить ключевые категории, раскрывающие отраслевую специфику рынка риэлтерских услуг;

— проанализировать и раскрыть основные тенденции и проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг, а также факторы, ограничивающие его развитие;

— охарактеризовать этапы формирования и развития отечественного рынка риэлтерских услуг;

осуществить оценку качества обслуживания клиентов организаций, оказывающих риэлтерские услуги;

выявить особенности функционирования и развития в современных экономических условиях организаций, оказывающих риэлтерские услуги в Ставропольском крае;

— составить прогноз развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу;

разработать направления по совершенствованию организационно-экономических, институциональных, информационных, правовых и кадровых аспектов управления развитием рынка риэлтерских услуг региона на современном этапе.

Объектом исследования выступили организации всех форм собственности, предоставляющие риэлтерские услуги в Российской Федерации и Ставропольском крае.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе предоставления риэлтерских услуг и подверженные трансформации в современных экономических условиях.

Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках п. 1.6.112 «Факторы, влияющие на размещение и эффективность деятельности предприятий сферы услуг», п. 1.6.116 «Механизм повышения эффективности и качества услуг» Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической основой диссертационной работы выступили труды отечественных и зарубежных исследователей по экономике сферы услуг, в частности, риэлтерских, законодательные акты по рассматриваемой тематике.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстата), а также его территориальных органов по Ставропольскому краю и отдельным субъектам Северо-Кавказского федерального округа, результаты исследования автора.

Методы исследования. При разработке и доказательном обосновании положений диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов и приемов экономического исследования: анализа и синтеза, экономико-статистический и экономико-математический, монографический, экспертный, графический.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в научном обосновании ряда теоретических, методических и практических положений, направленных на совершенствование управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.

В ходе исследований получены следующие элементы приращения научного знания, которые выносятся на публичную защиту:

— уточнена, с учетом сервисологического подхода, сущность риэлтерской деятельности (направленная на удовлетворение потребности клиента в недвижимости посредническая коммерческая деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее) и рынка риэлтерских услуг (совокупность социально-экономических отношений, направленных на формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым), что позволяет значительно расширить предметную область сферы услуг;

— выявлены, с учетом отраслевой специфики, детерминанты, ограничивающие развитие рынка риэлтерских услуг в современных условиях (сервис-ориентированные, кадровые, нормативно-правовые, учетно-статистические, научно-методологические), устранение которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;

— выделены, на основе научного обоснования экономических реформ, этапы развития рынка риэлтерских услуг, что позволило уточнить и расширить классификацию факторов (экономические, социально-демографические, политические и административно-правовые, природно-климатические, научно-технические), влияющих на эффективность риэлтерской деятельности, и адекватно отразить процесс оказания риэлтерских услуг;

— разработана, на основе использования основных показателей (степень диверсификации предоставляемых услуг, удовлетворенность потребителя оказанной услугой, сроки оказания риэлтерской услуги и др.), методика комплексной оценки качества обслуживания граждан организациями, оказывающими риэлтерские услуги, использование которой позволяет повысить результативность их функционирования, обеспечивает качественный рост профессионального уровня сотрудников, их реальной и потенциальной трудовой мобильности;

— установлены и количественно формализованы, на основе многофакторного корреляционно-регрессионного анализа, взаимосвязи между наиболее значимыми показателями развития рынка риэлтерских услуг на кратко- и среднесрочную перспективу (количество предоставляемых услуг, заключенных договоров, совершенных сделок, средний срок исполнения заявки клиента, вид операции, объект недвижимости и др.), что позволило построить прогноз его развития на период до 2015г.;

— сформулирована, с учетом взаимодействия функциональных составляющих, система основных направлений совершенствования управления развитием рынка риэлтерских услуг (включающая в себя усиление диверсификационных и интеграционных процессов, создание предприятий многопрофильной направленности, развитие диверсификации услуг, создание сетей организаций и единого информационного центра, формирование на федеральном и региональном уровнях специализированной структуры), позволяющих нивелировать негативное воздействие кризисных явлений на рынок риэлтерских услуг и обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что разработанные в диссертационной работе положения создают теоретическую основу для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэлтерских услуг. Полученные результаты доведены до уровня конкретных методик, ориентированных на практическое использование организациями, осуществляющими риэлтерскую деятельность.

Отдельные теоретические и методические положения диссертационного исследования могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Организация сервисной деятельности».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были представлены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Тамбов, Волгоград, Ростов, Сочи) в 2007-2010гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 8 публикациях общим объёмом 3,8 п.л. (из них 3,8 п.л. авторских).

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка из 214 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы диссертации, излагаются цели и задачи, объект и предмет исследований. Традиционно раскрыты элементы научной новизны, сформулированы основные результаты, их практическая и теоретическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы становления и развития сферы услуг и рынка недвижимости» рассматривается содержание ключевых категорий по теме исследования («услуга», «рынок недвижимости», «риэлтерская организация», «риэлтерская деятельность», «рынок риэлтерских услуг»), определяется роль и специфика риэлтерских услуг в системе платных услуг, выделены этапы формирования и развития рынка риэлтерских услуг в Российской Федерации.

В современном обществе важность сферы услуг в структуре потребительского рынка и, в целом, региональной и национальной экономик, не вызывает сомнений. Более того, степень развития данной сферы является общепринятым критериальным показателем развития всей национальной экономики. По различным оценкам, в настоящее время сфера услуг создает 50-55% валового внутреннего продукта Российской Федерации.

Исследование категориального аппарата сферы услуг, как и ее специфического сегмента, — рынка риэлтерских услуг, показало, что большинство определений исходит из преимущественно одностороннего рассмотрения двуединой по своей сути риэлтерской деятельности (как посреднической коммерческой деятельности на рынке недвижимости и как сервисного процесса оказания определенных услуг). В этой связи нами с позиции сервисологического подхода предложено определение риэлтерской деятельности как посреднической коммерческой деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее, направленной на удовлетворение потребности клиента в тех или иных услугах в данной сфере.

С этой же точки зрения мы определяем рынок риэлтерских услуг как совокупность социально-экономических отношений, направленных на формирование и удовлетворение потребностей хозяйствующих субъектов в недвижимом имуществе и отнесенных современным законодательством к таковым.

Проведенный анализ условий формирования и функционирования рынка риэлтерских услуг позволил выявить ряд детерминант, сдерживающих его развитие (рис. 1): отрицательный имидж риэлтерских организаций, неудовлетворенность потребителей их услугами (сервис-ориентированные детерминанты); низкий профессиональный уровень персонала, большая текучесть кадров, в том числе и из-за низкой заработной платы (кадровые детерминанты); несовершенство нормативно-правовой базы, в частности, неурегулированность проблемы рисков со стороны как риэлтеров, так и клиентов, не нашедшая своего правового разрешения продолжающаяся среди экспертов дискуссия о целесообразности лицензирования риэлтерской деятельности (нормативно-правовые детерминанты); ограниченность статистической информации и неполный ее охват (органы статистики в свою очередь сталкиваются на данном рынке со специфическими методологическими проблемами) (учетно-статистические детерминанты); недостаточное научное осмысление происходящих процессов, слабо проработанный понятийно-терминологический и методологический аппарат (научно-методологические детерминанты).

SHAPE \* MERGEFORMAT

Рис. 1. Детерминанты, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)

Вышеперечисленные проблемы в последние годы усугублены крайне негативным воздействием кризисных явлений, имеющих непосредственное влияние на риэлтерскую деятельность, выразившемся в замедлении темпов роста доходов населения, значительном сокращении спроса на рынке недвижимости, что позволило говорить о новом этапе развития рынка риэлтерских услуг.

В этой связи нами выделены этапы развития рынка риэлтерских услуг в Российской Федерации в постсоветский период:

Начальный (1991-1996г.) отличается отсутствием правового статуса риэлтерской деятельности, однако первые элементы риэлтерства на рынке недвижимости начинали действовать.

Роста (1996-2002гг.) характеризуется принятием Правительством РФ «Положения о лицензировании риэлтерской деятельности», разработкой и принятием «Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность» (1997г.), началом работы над проектом Федерального закона «О риэлтерской деятельности» (1998г.). Этот этап завершился принятием Постановления Правительства РФ от 8 мая 2002г. № 302, которое отменило лицензирование риэлтерской деятельности.

Стабилизационный (2002-2008гг.) отличается бурной динамикой риэлтерской деятельности. В это время отдельные ее виды были подведены под уже известные типы гражданско-правовых договоров: возмездное оказание услуг (гл.39 Гражданского кодекса РФ), поручение (гл. 49 ГК РФ), комиссия (гл. 51 ГК РФ), агентирование (гл.52 ГК РФ) и доверительное управление (гл. 53 ГК РФ).

Кризисный (вторая половина 2008 — настоящее время) — характеризуется негативными явлениями на рынке недвижимости, замедлением роста экономики и уровнем снижения благосостояния населения.

В диссертационной работе уточнена и дополнена классификация факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих различные виды деятельности на рынке недвижимости, и, прежде всего, оказывающих риэлтерские услуги (рис. 2):

SHAPE \* MERGEFORMAT

Рис. 2. Классификация факторов, влияющих на эффективность организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность (Авторская разработка)

I. Экономические: фаза развития экономики; уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов; развитие и динамика бизнеса (рост или падение деловой активности, в том числе на рынке риэлтерских услуг, изменение структуры бизнеса, его доходности); доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных; уровень развития отношений собственности, рынка недвижимости; состояние альтернативных и смежных рынков (консалтинговых, правовых, рынка оценочных услуг и др.); уровень цен на рынке недвижимости, арендной платы; величина инвестиционных; стоимость строительства, девелопмента; цены и тарифы на услуги ЖКХ, энергоресурсы и др.

К cоциально-демографическим относятся: уровень и тенденции изменения численности населения, его возрастная и гендерная структуры; образовательный уровень и его динамика; тенденции изменения социальной структуры населения; уровень преступности.

Политические и административно-правовые: политическая обстановка и господствующая идеология; стабильность политической системы; уровень развития нормативно-правовой базы в сфере недвижимости; налоговый режим (уровень налогов на имущество, на прибыль, земельный налог и др.); региональные и зональные ограничения; правовые и экономические условия получения прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки осуществления процедур).

Природно-климатические: географическое положение; климатические особенности; экологическая обстановка (региональная и локальная); стоимость редевелопмента; уровень развития инфраструктуры (транспорт, связь, банки, предприятия розничной торговли, учреждения дошкольного и школьного образования и др.).

Научно-технические: уровень развития информационных и производственных технологий, материально-технической базы рыночной инфраструктуры, механизации и автоматизации.

Вторая глава «Исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг РФ и Ставропольского края» посвящена исследованию современного состояния рынка риэлтерских услуг в РФ и регионах СКФО, преимущественно в Ставропольском крае. С целью повышения эффективности функционирования организаций, предоставляющих риэлтерские услуги, выделены показатели эффективности их деятельности, послужившие основой авторской методики оценки качества деятельности риэлтерских организаций.

Анализ данных органов государственной статистики, относящих риэлтерские услуги к числу «прочих» услуг, позволил выявить на протяжении всего постсоветского периода устойчивую положительную динамику объема платных услуг, оказанных населению РФ (в 2009 году этот показатель составил 4504,455 млрд. руб., или 31741,82 руб. на каждого россиянина (табл.1)). Это, в свою очередь, является, с одной стороны, реакцией на ликвидацию сдерживающих факторов, имевших место в советской экономике («эффект выпрямившейся пружины»), и с другой,- полностью отвечает экспоненциально возросшему спросу (в количественном и качественном выражении) со стороны ставшего более искушенным потребителя услуг.

В Ставропольском крае объем платных услуг населению в 2009 году по сравнению с 2000 годом вырос в 6,3 раза и составил соответственно 65134,3 млн. руб. против 10344,4 млн. руб. (табл.2).

Принятие закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стало сигналом к началу формирования легально действующего отечественного рынка риэлтерских услуг. Сегодня в стране, после прохождения ряда этапов своего развития, сложилась

Таблица 1

Структура объема платных услуг населению Российской Федерации

Виды услуг

Объем платных услуг населению РФ

Общий объем

На душу населения

Млн. руб.

%

Руб.

2000

2009

2000

2009

2000

2009

Все оказанные услуги

602755

4504455

100

100

4141

31741,8

в том числе:

бытовые

87889

446728

14,6

9,9

604

3148,0

транспортные

155775

916106

25,8

20,3

1070

6455,6

связи

67516

877293

11,2

19,5

464

6182,1

жилищные

36525

249685

6,1

5,5

251

1759,5

коммунальные

85858

871160

14,2

19,3

590

6138,9

гостиниц и аналогичных средств размещения

Н.д.

105904

Н.д.

2,4

746,3

культуры

9975

75494

1,7

1,7

69

532,0

туристские

10639

78228

1,8

1,7

73

551,3

физической культуры и спорта

2251

28170

0,4

0,6

15

198,5

медицинские

27448

222950

4,6

4,9

189

1571,1

санаторно-оздоровительные

16840

61090



Страницы: Первая | 1 | 2 | 3 | Вперед → | Последняя | Весь текст